Achat immobilier : les frais à prévoir

Dans votre projet d'acquisition, n'oubliez pas de prendre en compte des frais qu'il vous faudra acquitter.

A l'achat

Les "frais de notaire" sont en fait constitués des différentes taxes et débours imposés par la fiscalité générale et locale, aussi appelés "frais de mutation". Les émoluments du notaire proprement dits ne constituent qu'une fraction de cette somme, et ils sont rigoureusement encadrés.
Dans le neuf (biens à livrer ou de moins de 5 ans), ces frais s'élèvent à environ 3%.
Dans l'ancien, il faut compter environ 7%.> La Chambre des Notaires de Paris met à votre disposition un outil de calcul complet pour estimer ces frais en fonction de votre projet, profitez-en : cliquez sur ce lien.

Les frais bancaires

Si vous contractez un emprunt, l'organisme financier vous demandera de lui régler en plus du remboursement du capital et des intérêts, les frais suivants :

- Les frais de constitution de dossier :: soyez vigilants sur ce point, les écarts entre les différentes institutions peuvent s'avérer très importants. Ils sont souvent un premier levier de négociation.
- L'assurance décès-invalidité obligatoire :: son montant est calculé suivant le "risque" que vous représentez pour la banque, et fait souvent suite à un questionnaire de santé. Il peut être intéressant de dissocier le prêt de cette assurance en la souscrivant auprès d'un autre organisme, si la couverture et le coût sont plus intéressants.
- L'hypothèque :: il s'agit de l'assurance pour la banque pour récupérer son capital sur la valeur du bien immobilier, si vous deveniez insolvable. Elle n'est pas remboursable mais coûte moins cher qu'une caution.
- La caution :: elle remplit le même office que l'hypothèque. Si elle est plus chère, sachez qu'une fraction est remboursable au terme du prêt si aucun incident bancaire n'est survenu. Soyez très vigilants sur les conditions qui vous sont proposées.
- L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) :: imaginons que vous êtes déjà propriétaire d'un bien dont vous n'avez pas terminé le remboursement de l'emprunt. Vous souhaitez vendre ce bien et profiter du fruit de cette vente pour en acquérir un nouveau. Vous devrez d'abord et par priorité rembourser à la banque le solde du prêt restant à courir sur le premier bien. Ce remboursement, dit "anticipé", est assorti d'une clause prévoyant pour la banque une indemnité, basée sur un pourcentage du reliquat. Vérifiez votre contrat de prêt pour éviter toute surprise, et n'hésitez pas à négocier avec votre banque une diminution de cette IRA, surtout si vous concluez avec elle un nouveau prêt pour l'acquisition du bien suivant.

D'autres options peuvent vous être proposées : assurance-chômage, perte de loyers, gestion, revente... étudiez de près ces offres en vous posant la question : "est-ce que j'en ai vraiment besoin? et si oui, le tarif est-il approprié?"

Si vous êtes locataire et que vous allez devenir propriétaire

En accédant à la propriété, un certain nombre de dépenses, qui jusqu'à présent étaient prises en charge par votre propriétaire, vont désormais vous incomber :

- La taxe foncière :: composée d'une fraction régionale, départementale et communale, et de la taxe sur les ordures ménagères locale, elle est payable annuellement pour tous les propriétaires au 1er janvier de l'année considérée, à échéance du 15 octobre. Dans le neuf, vous êtes exonéré des parts régionales et départementales de cette taxe pendant 2 ans à compter de la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
- Les charges de copropriété :: si le bien que vous allez acquérir fait partie d'un immeuble collectif, les frais de gestion, les travaux votés en assemblée, les assurances de l'immeuble seront désormais intégralement à votre charge, à hauteur de votre quote-part sur l'ensemble.

Si vous achetez votre résidence principale

... vous allez déménager !
N'oubliez pas d'évaluer le coût de ce déménagement... ni de l'organiser suffisamment à l'avance (que vous passiez par un professionnel ou décidez de vous débrouiller par vos propres moyens). Pensez aussi à remplir à toutes les formalités relatives à ce changement de domicile : résiliations ou transferts d'abonnements divers, suivi de courrier, papiers d'identité, scolarisation des enfants, immatriculation de véhicules...

Si vous êtes déjà propriétaire et voulez acquérir votre résidence secondaire ou un bien à louer

La taxe foncière :: vous êtes également exonéré des parts départementales et régionales de cette taxe dans le neuf pendant 2 ans. Cependant, il vous faut savoir que les assiettes d'imposition sont supérieures à celles de votre résidence principale.

Si vous louez ce bien, sachez que seule la Taxe sur les Ordures Ménagères est récupérable auprès du locataire. Il est illégal d'appliquer une quote-part des frais de rôle calculée sur le pro-rata de la TOM récupérable.

propria, propriétaire comme vous et moi